Opinie Simona Iftimie, economist BNR: Piața imobiliară rezidențială și accesul la finanțare

Pandemia COVID-19 a avut un impact vizibil asupra pieței imobiliare, însă, spre deosebire de episoadele anterioare de criză, nu se așteaptă efecte negative pe scară largă la nivelul sectorului imobiliar. La începutul anului 2020, piața imobiliară rezidențială se afla în faza de expansiune a ciclului.

Criza COVID-19 a determinat oprirea acestei evoluții ciclice, piața imobiliară înregistrând contracții ale activității. Moderarea evoluției ciclice a pieței imobiliare a modificat riscurile asupra stabilității financiare, pe de-o parte reducând presiunile de supraapreciere ale prețurilor imobiliare, iar pe de cealaltă parte majorând riscurile de lichiditate și solvabilitate pentru firmele din sectoarele construcții și imobiliar, pe fondul decalajelor dintre ofertă și cerere. Un important factor atenuant, care a limitat impactul negativ al pandemiei COVID-19 asupra pieței imobiliare, a fost posibilitatea de amânare la plată a ratelor pe o perioadă determinată pentru debitorii ce au întâmpinat dificultăți financiare temporare, ca și oferirea de șomaj tehnic pentru angajații ale căror firme și-au suspendat activitatea pe perioada stării de urgență. Interesul pentru achiziția de locuințe a scăzut în perioada stării de urgență, însă s-a redresat începând cu cel de-al doilea trimestru al anului 2020, astfel încât intenția de achiziție s-a situat la un nivel superior celui înregistrat în aceeași perioadă a anului precedent¹.

O pondere importantă a tranzacțiilor din piața imobiliară rezidențială este finanțată prin credit. Indicele privind accesul la piața creditului ipotecar² pune în evidență faptul că o gospodărie tipică deține, conform datelor la luna decembrie 2020, la nivel național, aproximativ 71% din venitul necesar pentru achiziționarea unei locuințe cu 2 camere. În București, începând cu anul 2013, indicele de accesibilitate a devenit supraunitar, respectiv venitul unei familii a devenit suficient pentru a-și permite achiziția unei locuințe.

Expunerile instituțiilor de credit în raport cu piața imobiliară rezidențială sunt importante, însumând peste două treimi din portofoliul de împrumuturi acordat populației. Totuși, riscul de credit aferent împrumuturilor ipotecare este redus, iar perspectivele arată menținerea la un nivel scăzut. Fără a apela la sprijin financiar printr-un credit bancar, timpul necesar achiziționării unei locuințe cu 2 camere la nivel național este de circa 8,5 ani (en. price to income), iar în cazul unui imobil cu 3 camere durata crește la peste 11 ani (date la decembrie 2020). 

Conform unei analize pe baza unui model cu vectori autoregresivi estimat cu tehnici Bayesiene (BVAR), o creștere de circa 14 euro pe metru pătrat a prețului locuințelor la nivel național conduce la o scădere de 156 tranzacții imobiliare după un trimestru de la producerea evenimentului (echivalent cu o pondere de 0,3% din media trimestrială a numărului tranzacțiilor din anul 2020). Majorarea prețurilor imobiliare nu determină nicio modificare contemporană a creditului nou ipotecar acordat populației, însă impactul cumulat după 4 trimestre se concretizează în diminuarea cu 1,1% a creditului nou imobiliar. Efectul inițial asupra producției în sectorul construcțiilor este negativ, pentru ca ulterior dinamica ascendentă a prețurilor locuințelor să determine o impulsionare a ofertei de până la 5,25% după 4 trimestre de la șoc.

Incertitudinile ce caracterizează evoluțiile economice viitoare își pot pune, totuși, amprenta pe echilibrele pieței imobiliare. Deși introducerea vaccinului împotriva COVID-19 reprezintă un progres semnificativ, impactul pozitiv asupra activității economice se va resimți doar odată ce rata de imunizare a populației va trece peste un prag critic.

¹Intenția de achiziție a unei locuințe în următoarele 12 luni, Business and Consumer Surveys, European Commission
²Indicele de accesibilitate (en. Housing Affordability Index)  măsoară venitul median al unei gospodării în raport cu veniturile necesare pentru achiziționarea unei locuințe.

Simona Iftimie, Economist, Direcția stabilitate financiară, Banca Națională a României

⇓Opinie apărută în cel mai nou raport elaborat de ANALIZE IMOBILIARE „Piața imobiliară rezidențială – Trimestrul I 2021”. DESCARCĂ GRATUIT RAPORTUL INTEGRAL⇓

Citește și: Ce credite aleg bucureștenii? Așa i-a influențat pandemia în ultimul an

Citește și: Când ar putea să se termine banii pentru programul Noua Casă 2021?