Sorin Petre, președinte ANEVAR: Valoarea unei locuințe

Calitatea locuinței pe care o alegem devine tot mai mult o cerință prioritară. Fie că locuim în chirie, fie că suntem proprietari sau tocmai prospectăm piața pentru a identifica o locuință, criteriile de selecție își schimbă ușor prioritatea.

Conform ultimelor date furnizate de Eurostat, 10% din populația Uniunii Europene a alocat peste 40% din venituri întreținerii locuințelor. 42% din populația UE locuia în apartamente, o treime (34%) locuia în case individuale, iar aproximativ un sfert (24%) în complexuri rezidențiale de tipul caselor înșiruite. 16% din populația UE locuia în 2017 în case supraaglomerate (în România procentul fiind de 47%!) și 8% din populația din statele UE nu era capabilă să își încălzească adecvat locuințele.

DESCARCĂ RAPORTUL INTEGRAL – PIAȚA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ, Q4 2019

Calitatea locuirii trebuie să devină o prioritate și pentru dezvoltatorii imobiliari, ca urmare a cererii în creștere. Odată cu noile generații, începând cu Millennials și avându-i în vedere chiar și pe cei din generația Z, pretențiile legate de condițiile în care locuiesc sunt tot mai evidente. Poluarea sau aglomerația, lipsa infrastructurii sau vecinătatea spațiilor insalubre, suprafața locuibilă prea mică, slab iluminată sau prost împărțită și, nu în ultimul rând, estetica spațiului locuinței, alături de multe alte neajunsuri de acest tip, afectează în mod negativ calitatea vieții indivizilor. De aceea, conceptele de Smart City sau Green City nu mai sunt doar idei aflate în stadiul de proiecte. Ele reprezintă viziunea de ansamblu a noii organizări a orașelor, bazată pe o arhitectură armonioasă, durabilă, care urmărește eficiența, conservarea energiei și păstrarea unui microclimat confortabil pentru locuire. În acest context, dacă analizăm alte cifre publicate de Eurostat, cu privire la procentul celor care dețin în proprietate o locuință – între 51,4% în Germania și 96,8% în România, în anul 2017 (cea mai recentă raportare Eurostat), remarcăm apetitul românilor pentru statutul de proprietar al unei locuințe.

Având în vedere comentariile de mai sus, dinamica ascendentă observată în ultima perioadă a valorilor de piață estimate pentru proprietățile imobiliare, în scopul garantării creditelor, ar putea fi explicată de calitatea tot mai mare a construcțiilor noi, în condițiile unei piețe mai active.

Fig. 1 – variația % a valorilor de piață (euro/mp), Q1-Q2-Q3/2019

Astfel, imaginea de ansamblu pe care o avem noi, din perspectiva profesiei pe care ANEVAR o reprezintă, referitor la dinamica lucrărilor contractate în scopul garantării împrumuturilor, se prezintă după cum urmează: la o privire atentă asupra medianelor valorilor de piață unitare (euro pe metru pătrat) ale apartamentelor situate în bloc (Fig. 1) – valori estimate de evaluatorii autorizați în cazul evaluărilor realizate în scopul garantării împrumuturilor și colectate între ianuarie 2019 și septembrie 2019 în baza de date pe care ANEVAR o administrează prin IROVAL – Cercetări în evaluare (Baza Imobiliară de Garanții – BIG) – vom observa evoluții diferite în cinci dintre cele mai mari municipii din țară. În municipiul Cluj-Napoca a avut loc, astfel, o creștere constantă a valorii de piață, cu 2,7% – de la 1.441 de euro pe metru pătrat în primul trimestru, la 1.480 de euro pe metru pătrat în al treilea trimestru; în Capitală, a avut loc o apreciere ușoară a valorilor, cu 1,3%, de la 1.190 de euro pe metru pătrat, la 1.206 euro pe metru pătrat, asemănător fenomenului înregistrat în cazul municipiului Constanța, unde se observă o creștere cu 1,4%; Timișoara păstrează un trend ușor crescător (de doar 0,6%), timp în care în municipiul Craiova valorile de piață unitare au scăzut cu 1,4%, de la 1.089 de euro pe metru pătrat, la 1.074 de euro pe metru pătrat.

Fig. 2 – număr rapoarte – rezidențial țară, Q1-Q3/2019

În același interval analizat, datele din BIG mai relevă, în cazul mai multor tipuri de proprietăți imobiliare rezidențiale, tendința creșterii cererii pentru astfel de servicii (conform numărului de rapoarte), după cum urmează (Fig. 2): în cazul apartamentelor situate în bloc – o creștere cu aproximativ 36%, de la aproximativ 12.453 de rapoarte în primul trimestru, la 16.948 de rapoarte în al treilea trimestru; în cazul caselor cu teren – o creștere cu 21%, însemnând de la 3.875, la 4.672 rapoarte; în cazul apartamentelor situate în case – o creștere cu 18%, de la 587, la 691 de rapoarte. În cazul ansamblurilor rezidențiale, se observă o tendință de scădere, care, raportată la numărul de rapoarte realizate, nu este semnificativă (mai puțin cu doar șapte rapoarte), iar, în ceea ce privește blocurile de apartamente, numărul de rapoarte a rămas aproximativ constant.

Fig. 3 – sumă valori piață (mil. euro) – rezidențial țară, Q1-Q3/2019

În Fig. 3 se poate observa variația sumei valorilor de piață (în milioane de euro) ale proprietăților imobiliare rezidențiale evaluate în intervalul de timp analizat, variație care se corelează cu cele expuse anterior referitor la numărul de rapoarte, în cazul tuturor celor cinci subtipuri de proprietăți rezidențiale, așa cum sunt acestea clasificate conform BIG.