La ce este bine să fiți atenți atunci când prezentați clientului o locuință situată într-un ansamblu rezidențial nou situat în zonele periferice ale orașului.
Dezvoltatorul imobiliar Adama, parte a Immofinanz Group, a creat o listă cu cinci costuri suplimentare pe care le presupune un ansamblu rezidențial situat la periferie. De menționat este că ansamblurile dezvoltate de Adama sunt, toate, în zone semicentrale. Prin urmare, întocmirea acestei liste are un caracter subiectiv. Totuși, informațiile prezentate sunt pertinente pentru unele cazuri. În altele, ca de exemplu ansamblurile rezidențiale precum Green City sau Cosmopolis, situate în sudul, respectiv nordul Bucureștiului, aceste costuri și inconveniente sunt avute în vedere de către dezvoltatori și mult diminuate.
Acestea fiind spuse, iată lista costurilor suplimentare și a inconvenientelor, la care am adăugat și modalitățile de rezolvare care pot fi luate în considerare.
- Dependenţa de autoturism
”Oricât de aproape de oraş sau de mijloacele de transport în comun s-ar spune despre un bloc nou de locuinţe că se află, este suficientă o săptămână de locuit în zonă pentru a descoperi realitatea. În cazul în care deţii un automobil, vei deveni dependent de el, iar timpul petrecut zilnic la volan se poate apropia şi de trei ore, echivalentul unui drum Bucureşti-Braşov. Nici economia la rata bancară pe care un client crede că o face achiziţionând un apartament la marginea oraşului nu se justifică. Dacă rata pentru un apartament de două camere dintr-un ansamblu rezidenţial nou într-un cartier din Bucureşti este de aproximativ 285 euro pe lună, iar pentru o unitate similară din zonele limitrofe ale oraşului, ajunge la 220 euro, diferenţa aceasta se anulează şi chiar este depăşită din cauza combustibilului consumat lunar pentru a parcurge doar distanţa de acasă până la locul de muncă”,spun reprezentanții Adama.
Acest lucru poate fi adevărat, am adăuga noi, însă contează mult și în ce zona lucrează clientul. Dacă are serviciul în nord, în zona office Pipera-Barbu Văcărescu-Floreasca, atunci o locuință în Cosmopolis ar putea să-i convină mai mult decât una în Titan. La fel, dacă lucrează în sudul capitalei, va ajunge mai repede din Green City decât din estul orașului.
”Drumul până la cea mai apropiată staţie a unui mijloc de transport în comun este şi el o aventură din cauza străzilor neasfaltate şi a distanţei faţă de casă, cele 5 minute menţionate în anunţurile imobiliare fiind, de fapt, 20-25 de minute. În acest caz, devii dependent de orarul de funcţionare al mijloacelor de transport în comun, fiind legat de Bucureşti seara doar până la o anumită oră”, se mai arată în documentul realizat de Adama. Luând în continuare ca reper cele două ansambluri menționate mai sus, din Green City ieși direct în drumul național, care este asfaltat, la fel și în cazul Cosmopolis, unde ieșirea se face în centura Bucureștiului, de unde poți ajunge în oraș. Mai mult, dezvoltatorii celor două ansambluri rezidențiale au introdus linii de microbuze care circulă toată ziua între ansambluri și stațiile de metrou.
- Utilităţile
”Confortul unei locuinţe noi poate fi uşor uitat atunci când intervine problema nefuncţionării propice a utilităţilor într-un proiect de la marginea oraşului. Lipsa racordării la sistemul public de canalizare este una din principalele probleme cu care se confruntă locatarii care aleg un apartament aflat într-o zonă încă în dezvoltare. La aceasta se adaugă şi apropierea, în unele cazuri, de o groapă de gunoi care face locuirea, mai ales în timpul verii, imposibilă. Sunt frecvente şi situaţiile în care furnizarea cu energie electrică poate suferi şi ea întreruperi prelungite din cauza unei furtuni. Există cazuri în care locatarii unor ansambluri rezidenţiale noi de la marginea oraşului nu au beneficiat mai multe zile la rând de curent electric, dar şi situaţii în care fluctuaţiile repetate de tensiune au dus la avarierea obiectelor electrocasnice, generând costuri suplimentare pentru locatari”, spun reprezentanții Adama.
Aceste lucruri sunt cu siguranță adevărate în unele cazuri, însă în cadrul ansamblurilor de tip ”mic oraș”, așa cum sunt cele două menționate mai sus, utilitățile funcționează în parametri normali.
- Garanțiile locuințelor noi
”În mod normal, locuinţele nou-construite beneficiază de un anumit set de garanţii,situație care în realitate nu se aplică în 100% dintre cazuri. Dezvoltatorii de încredere, cu un istoric în piață, oferă garanții pe durata a câțiva ani, astfel că, în cazul oricăror defecțiuni sau reparații necesare în această perioadă, costurile acestora sunt acoperite în totalitate de ei. Este o măsură de precauție pe care fiecare cumpărător ar trebui să o ia în calcul, pe când în lipsa ei, orice fel de reparaţii se realizează din buzunarul locatarului”, se arată în lista realizată de Adama.
Noi am adăuga că aceste aspecte trebuie avute în vedere de către cumpărătorul unui apartamente indiferent de localizarea ansamblului. De aceeași părere este, de altfel, și Alina Necula (foto stânga), Head of Marketing & Sales Adama Group: „Clienții ar trebui să se informeze temeinic înainte de a încheia tranzacția – garanţia oferită de un dezvoltator serios sau un cost aparent mai mare se pot traduce printr-o locuinţă lipsită de probleme pe termen lung. Extinderea oraşului este un lucru firesc, dar nu sărind etapele dezvoltării infrastructurii sau a reţelei de utilităţi şi nu implicând costuri suplimentare din partea unui client care nu doreşte decât să îşi achiziţioneze o locuinţă”.
- Vecinii, vecinătățile şi infrastructura
”Un cost aparent mic al unei locuințe ar putea fi justificat și de amplasarea imobilului într-o zonă rău-famată, alături de vecini zgomotoşi sau în care dreptul la intimitate este încălcat. Deşi sunt prezenţi şi în anumite cartiere bucureştene, câinii comunitari pot fi o adevărată problemă la marginea oraşului astfel că o plimbare în cartier nu este deloc sigură. O zonă aflată la marginea oraşului este, automat, o zonă expusă dezvoltărilor ulterioare, existând riscul să fiţi înconjurat de un şantier permanent pentru lucrări de infrastructură sau construcţii imobiliare. Planul Urbanistic General şi cel Zonal sunt două surse din care puteţi afla care sunt următoarele planuri de dezvoltare pentru zona respectivă.Iarna poate deveni şi ea un impediment în cazul celor care stau la marginea oraşului, intemperiile vremii izolând în multe cazuri în imobile locatari ai unor ansambluri rezidenţiale din afara oraşului”, explică reprezentanții Adama.
Să le luăm pe rând : în cazul ansamblurilor rezidențiale ”închise” există și regulamente de ordine interioară pe care cumpărătorii le semnează în momentul achiziției. Prin urmare, riscul unor petreceri zgomotoase sau al unor vecini dubioși este, teoretic, mai mic decât dacă stai, de exemplu, în zona Pantelimon din București. Câinii comunitari sunt de asemenea mai rari în ansamblurile rezidențiale închise decât în oraș, iar lucrările de infrastructură sunt deja realizate. În imposibilitatea de a scoate mașina dintre nămeți m-am aflat și eu, care locuiesc în oraș, pentru că autoritățile nu au deszăpezit corespunzător străduța pe care stau. În ansamblurile rezidențiale închise, deszăpezirea se face de către administrator, ca un serviciu inclus în taxele percepute locatarilor pentru mentenanța spațiilor comune.
- Educaţia copiilor
”În condiţiile în care cei mai mulţi locatari ai ansamblurilor rezidenţiale sunt persoane sau familii tinere, viitoarea grădiniţă sau şcoală a celui mic contează în educaţia acestuia. Un apartament nou aflat la marginea oraşului oferă o singură opţiune în apropiere, iar părinţii fie fac un compromis şi îşi înscriu copilul la cea mai apropiată instituţie de învăţământ, fie depun zilnic un efort suplimentar şi îl aduc pe cel mic la o şcoală din oraş”, încheie reprezentanții Adama.
Într-adevăr, ansamblurile rezidențiale de tip ”mic oraș” oferă posibilități limitate de educație, la nivel de grădiniță/școală primară. De cele mai multe ori însă, părinții, chiar dacă locuiesc în zone semicentrale, nu înscriu copiii la școlile din cartierul în care stau, preferând unități de învățământ pe care le consideră mai bune și care adeseori sunt situate în partea cealaltă a orașului.
În concluzie, nu toate ansamblurile noi de la periferie prezintă costuri suplimentare sau inconveniente față de cele situate semicentral, însă acestea există în cazul a numeroase astfel de complexuri rezidențiale. Important pentru brokerii imobiliari este să identifice cu precizie nevoile clientului și să iasă în întâmpinarea acestora, prezentându-le locuințele din portofoliu atât cu bune, cât și cu rele.
