Locuințele aflate în executare silită sunt o bună oportunitate de afaceri pentru brokerii imobiliari, cu condiția să fie atenți la câteva aspecte.
Licitația publică este modalitatea de vânzare aplicabilă unei proprietăți aflate în executare silită, al doilea stadiu în care se poate afla o proprietate pentru care debitorul nu mai poate plăti ratele către bancă. Prima fază este pre-executarea, iar ultima este intrarea proprietății în portofoliul băncii.
Ce trebuie să știi înaintea licitației:
- Executorul judecătoresc emite o publicație de vânzare, care conține informații precum prețul de pornire, data și ora licitației și condițiile de participare. Ia legătura cu executorul judecătoresc din timp, ofertele trebuie depuse cu cel puțin o zi înainte de licitație.
- Cei interesați să participe trebuie să plătească o garanție de participare, egală cu 10% din prețul de pornire, stabilit de un evaluator autorizat. În cazul în care nu câștigă licitația, participanților li se returnează suma, iar pentru câștigător banii reprezintă o parte achitată din prețul de adjudecare.
- Este ideal dacă puteți organiza pentru potențialul cumpărător o vizionare a locuinței, însă aceasta poate fi dificilă, întrucât debitorul, care încă este proprietarul locuinței, nu va fi de acord, în cele mai multe dintre cazuri.
- Discută cu banca modalitățile de finanțare disponibile pentru achiziția locuinței de către clientul tău, în cazul în care câștigă licitația. Printre variante se numără creditul ipotecar sau imobiliar, ”Prima Casă” și un credit special pentru achiziții de locuințe aflate în executare.
- Atenție la riscurile derivate din eventualele cheltuieli neachitate de către debitor la întreținere și din probabila neplată de către datornic a taxei notariale de 2% din valoarea tranzacției. Ar fi bine să explici clientului tău, într-un mod transparent, să privească aceste sume suplimentare ca făcând parte din prețul de achiziție.
Ce trebuie să știi despre licitația propriu-zisă
- La primul termen, prețul de pornire este de 100% din valuarea evaluată
- Dacă proprietatea nu a fost adjudecată la primul termen, se stabilește un al doilea, unde prețul de pornire este de 75% din valoarea evaluată și la care trebuie să participe minimum doi ofertanți.
- Dacă nici la al doilea termen proprietatea nu a fost vândută, este stabilit un al treilea, cu un preț de pornire de 50% din valoarea evaluată, de asemenea, cu minimum doi participanți. Potrivit noului Cod de Procedură Civilă, banca are dreptul de a cumpăra ea imobilul la al treilea termen, ceea ce este foarte probabil să se întâmple.
Ce trebuie să știi după licitație
Oferta depusă de clientul tău a fost declarată câștigătoare. Felicitări, în curând îți vei lua comisionul! Înainte de a te bucura prea mult, fii atent la următoarele aspecte:
- Termenul în care debitorul poate contesta rezultatul licitației este de 15 zile, potrivit vechiului Cod de Procedură Civilă, sub incidența căruia intră încă o mare parte din proprietățile executate silit și de 30 de zile potrivit noului Cod. Potrivit reprezentanților băncilor, contestațiile sunt relativ puține și sunt respinse în proporție de 99%.
- Plata – integrală sau avans în cazul achiziției prin credit – se face la maximum 30 de zile după câștigarea licitației.
- După efectuarea plății, executorul judecătoresc emite actul de adjudecare – este momentul în care îți poți lua comisionul – și se face o intabulare provizorie pe numele clientului tău.
- Evacuarea debitorului se face în baza actului de adjudecare, care are titlu executoriu, adică nu mai trebuie deschisă o altă acțiune în instanță.
