Efectele pandemiei pe piața rezidențială din București, în câteva grafice simple

Despre efectele pandemiei se tot vorbește, inclusiv la nivelul pieței rezidențiale, iar ele sunt cu siguranță vizibile în Capitală. Analizăm pas cu pas datele statistice disponibile la ora actuală și vedem impactul COVID-19 în câteva grafice relevante despre vânzări, cerere, ofertă, prețuri, livrări și autorizații.

De la începutul anului și până la sfârșitul lunii trecute s-au vândut, în total, 61.666 de imobile în București. Am pornit în ianuarie de la un nivel puțin mai scăzut decât cel din prima lună a lui 2019, dar lucrurile și-au revenit rapid și în martie am ajuns deja la circa 10.000 de imobile vândute în Capitală, chiar și în condițiile în care cei mai mulți dintre noi am fost complet izolați în case pe fondul măsurilor luate de autorități pentru combaterea răspândirii COVID-19. Nu trebuie să pierdem însă din vedere în acest context faptul că discutăm despre date centralizate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) care implică strict numărul tranzacțiilor finalizate, cu contracte semnate la notar, fără a lua în calcul rezervările sau antecontractele, dar și faptul că nu discutăm doar despre locuințe, ci și despre boxe, spații comune și așa mai departe.

Scăderea a fost, apoi, extrem de abruptă. În mai deja numărul tranzacțiilor era practic înjumătățit față de cel de la începutul pandemiei. Dacă ne raportăm strict la perioada similară din 2019 vedem însă că diferența este mai mică, fiind vorba despre circa 2.500 de tranzacții în minus.

Infografic: total vânzări imobile București, 2019-2020, date ANCPI

Imediat după relaxarea restricțiilor vânzările de imobile au crescut aproape la fel de abrupt pe cât s-au redus în lunile de incertitudine și izolare de la începutul pandemiei. În iulie deja s-au vândut 9.017 imobile în Capitală, cu aproape 150 peste numărul înregistrat la mijlocul verii trecute.

August a adus cu sine o scădere, dacă ne uităm strict la evoluția din 2020 a vânzărilor. Pe de altă parte, dacă aruncăm o privire și la cum au stat lucrurile în 2019 vedem că, de fapt, s-au tranzacționat cu 650 de imobile în plus acum.

Practic, în aceste opt luni, dintre care șase s-au aflat sub semnul pandemiei, în Capitală s-au vândut aproape 65% din totalul imobilelor tranzacționate în 2019. Mai mult, în același interval de timp nu s-au vândut mai puține imobile în oraș, ci cu aproape 3.700 mai multe față de ianuarie-august 2019.

Dacă evoluția vânzărilor ar continua să urmeze parcursul anului trecut, ne putem aștepta ca până la sfârșitul lui septembrie peste 8.000 de imobile să facă obiectul contractelor de vânzare-cumpărare în București.

Să mergem mai în detaliu și să ne uităm strict la numărul de unități individuale vândute. În acest caz, lunile ianuarie și februarie sunt mai bune decât cele de la începutul lui 2019. În martie apar, însă, primele semne de scădere, dar se ajunge la un punct minim abia în mai, luna de la jumătatea căreia cele mai multe dintre restricțiile mai stricte impuse pentru combaterea răspândirii COVID-19 încep să fie ridicate.

Vedem apoi o pantă ascendentă puternică ce se continuă până în iulie unde se înregistrează un record de unități individuale vândute în București în 2020, peste 3.100. Luna trecută aduce cu sine o nouă scădere, inclusiv față de nivelul înregistrat în perioada similară din 2019.

Infografic: vânzări unități individuale București, 2019-2020, date ANCPI

Ce trebuie menționat aici este faptul că, potrivit estimărilor făcute de Analize Imobiliare, platforma de real estate intelligence lansată de Imobiliare.ro, în mod normal, din totalul unităților individuale raportate doar 85% ar reprezenta efectiv apartamente, datele colectate de ANCPI incluzând la acest capitol și alte tipuri de imobile, precum boxele sau spațiile comune.

Dacă aplicăm această estimare la datele noastre, putem spune că în intervalul ianuarie-august 2020 circa 16.300 de apartamente din București au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare. Anul trecut s-au tranzacționat cu 1.744 mai multe în cele opt luni. Dacă păstrăm aceste premise, putem estima și că în 2019 s-au vândut, în total, în Capitală circa 29.300 de apartamente.

Vedem în graficul de mai jos, realizat pe baza datelor Imobiliare.ro centralizate de Analize Imobiliare, și cum a evoluat cererea la nivelul Capitalei. Se poate observa, pentru început, o diminuare a interesului pentru apartamente, cel mai scăzut nivel fiind înregistrat în plin lockdown. Și de această dată, luna mai a adus o schimbare pe piață, iar de atunci vedem o stabilizare a cererii în cazul acestor proprietăți. Izolarea i-a făcut, totodată, pe mulți să își dorească să locuiască la casă, pentru a beneficia de mai mult spațiu și de puțină iarbă verde. Pe de altă parte, nu trebuie să uităm nici că cererea pe termen scurt nu este influențată doar de efectele pandemiei, ci și de sezonalitate.

Infografic: indice cerere București, date Analize Imobiliare

Iată care a fost și evoluția ofertei până spre sfârșitul lunii trecute. Vorbim de apartamentele și casele scoase la vânzare pentru prima dată în București. Incertitudinile din martie i-au făcut pe mulți dintre proprietari să mai aștepte înainte să își scoată pe piață proprietăție.

Infografic: oferta nouă-piața existentă//apartamente și case scoase pentru prima dată la vânzare, date Imobiliare.ro centralizate de Analize Imobiliare

Mai multe detalii despre cerere și ofertă, nu doar în Capitală, ci și în celelalte mari orașe din țară, au fost prezentate în cadrul primului webinar organizat de Analize Imobiliare. Poți să îl urmărești mai jos:

Să discutăm, în continuare, despre prețuri, care într-adevăr au scăzut în București anul acesta, dar nu atât de mult. Am început 2020 în forță, cu un preț mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare de 1.449 de euro/mp, cu 36 de euro mai scump decât în decembrie și cu mai bine de 120 de euro mai scump față de cel cerut de proprietari în ianuarie 2019.

Până am ieșit din izolare și am scăpat de cele mai multe restricții am ajuns la 1.394 de euro/mp, nivel similar cu cel de la intrarea în lockdown, potrivit Indicelui Imobiliare.ro. Practic, metrul pătrat se vindea cu 55 de euro mai ieftin în mai, dar era în continuare cu 90 de euro mai scump decât în perioada similară a anului trecut.

Infografic: prețul mediu solicitat pentru apartamente vechi și noi în București, evoluție lunară 2019-2020, date Indicele Imobiliare.ro

Prețurile au continuat să urmeze o pantă descendentă în timpul verii. După șase luni de pandemie, se înregistra o depreciere cu circa 6% față de începutul lui 2020, dar chiar și așa metrul pătrat se vindea cu câțiva euro în plus față de anul trecut.

În cazul chiriilor, am pornit în primul trimestru de la o medie de 400 de euro/lună pentru un apartament cu 2 camere și am ajuns la începutul lunii septembrie, înainte de începerea noului an universitar, la 420 de euro/lună. Dacă ne raportăm la suma medie solicitată lunar la începutul toamnei trecute, observăm o ușoară scădere a chiriilor. Pentru mai multe detalii despre mersul pieței chiriilor, poți să urmărești, mai jos, cea mai nouă ediție a emisiunii imoExpert:

Cât despre numărul locuințelor finalizate în București, putem spune că în prima jumătate a anului aici au fost date în folosință 5.493 de unități, echivalentul a 18,5% din numărul total de locuințe terminate la nivel național, potrivit datelor Institutului Național de Statistică. Acesta este, de altfel, cel mai mare număr de locuințe terminate la nivel de județ din țară, Capitala fiind urmată în top de Ilfov, unde au fost finalizate alte 3.000 de unități.

Infografic: top cinci județe unde au fost date în folosință cele mai multe locuințe,INS

Importat de menționat este că, în 2019, până la sfârșitul lunii septembrie, deci cu o lună mai târziu, s-au finalizat cu circa 200 de imobile în minus. Metodologia INS ia în considerare în acest caz doar locuințe ridicate în cursul acestei perioade, ale căror elemente, inclusiv fundația, s-au construit pentru prima dată și la care s-au finalizat toate lucrările prevăzute în documentația tehnică și au fost recepționate de beneficiar.

În plus, pe tot parcursul anului trecut au fost date în folosință 8.647 de locuințe în București. Iar loc pentru dezvoltare este mai mult decât suficient, având în vedere faptul că ponderea locuințelor noi în stocul rezidențial din Capitală este de doar 10%.

În final, aruncăm o privire pe evoluția numărului de autorizații de construire eliberate lunar pentru clădiri rezidențiale la nivelul Municipiului. Conform datelor INS, de la începutul anului și până la mijlocul verii s-au eliberat aproape 350 de autorizații, diferența fiind destul de mică față de perioada similară a anului trecut, în ciuda lockdown-ului și a programului restrâns pe care l-au avut cu publicul multe dintre instituții în primele luni de la declanșarea pandemiei.

Infografic: autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale în Municipiul București, 2019-2020, date INS

Pe tot parcursul anului 2019, din totalul de 42.541 de autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale în țară, doar 709 au fost aferente Municipiului București.

Citește și: În cât timp se vinde un apartament în București și Cluj-Napoca? Marja de negociere practicată

Citește și: Impactul pandemiei pe piața chiriilor din București. Diferențe importante între segmentul office și cel rezidențial

Citește și: One United Properties mizează pe rezidențial și renunță la componenta office din proiectul One Verdi Park

Jurnalist cu aproape 10 ani de experiență în presă online, media și comunicare, care s-a alăturat echipei Imobiliare.ro în 2017. Activitatea sa este orientată pe segmentul B2B, concentrându-se pe subiecte de interes pentru specialiștii din real estate și construcții, știri, analize și proiecte editoriale menite să evidențieze realitatea de la nivelul pieței. (Contact: corina.varlan@imobiliare.ro)