Strategia Națională a Locuirii: modificări la Prima Casă?

Considerat drept salvatorul rezidențialului, programul guvernamental ar putea fi îndreptat mai ales către gospodăriile care altfel nu ar putea contracta o ipotecă.

Alee The ParkGuvernul României a stabilit ca prioritate strategică pentru anul 2016 elaborarea Strategiei Naționale a Locuirii, aflată în responsabilitatea Ministerului Dezvoltării Regionale și Administrației Publice (MDRAP),având în vedere importanța domeniului locuirii”, potrivit unui comunicat al MDRAP.

”Se consideră că forţa cu care s-a relansat sectorul rezidenţial în ultima perioadă ar putea fi diminuată de eventuala stopare a programului Prima Casă. Câteva modificări ale programului ar putea ajuta la soluţionarea unora dintre aceste probleme: de exemplu, printr-o direcţionare mai bună către gospodăriile care altfel nu ar putea contracta o ipotecă, efectele de distorsionare ar putea fi reduse deoarece veniturile beneficiarilor ar corespunde preţurilor locuinţelor mai mici, iar cheltuielile publice ar fi direcţionate corespunzător către gospodăriile cu venituri mai mici”, se arată în Strategia Națională a Locuirii, proiect lansat în prezent spre consultare publică.

Prima Casă și tendințele pieței

Principalii indicatorii privind oferta de locuire în România au scăzut rapid după criza financiară globală din 2008, chiar dacă unele zone din țară au fost martorele stabilizării sau chiar creșterii ofertei de locuinţe în ultimii doi-trei ani. Oferta de dinainte de criza financiară a cuprins cu precădere mari proiecte de dezvoltare la marginea orașelor destinate familiilor cu venituri medii și superioare. Cererea de locuințe noi şi de dimensiuni mari s-a prăbuşit după criză, iar în prezent cumpărătorii sunt dispuşi să cumpere și locuințe mai vechi în zona centrală a orașelor.

Scăderea cererii de locuințe care a urmat crizei a impus Guvernului României crearea programului „Prima casă”, care oferă credite ipotecare în condiții favorabile celor care-şi cumpără pentru prima dată o casă. O persoană poate să apeleze la programul „Prima casă” pentru cumpărarea unei locuințe sub 60.000 euro, ceea ce, pe piața actuală, direcționează cumpărătorii spre fondul imobiliar de locuinţe vechi, mai ieftine, deoarece o locuinţă nouă de dimensiuni comparabile costă mai mult. Creditele „Prima casă” au inclus 90% din toate creditele ipotecare începând cu 2009 și au reactivat în mare parte piaţa ipotecară.

”Programul de garantare „Prima casă” a permis familiilor cu venituri medii să aibă acces la un credit ipotecar accesibil pentru a achiziționa o locuinţă, dar a direcționat o mare parte din cifra de afaceri de pe piață spre unitățile mai vechi cu una sau două camere. Acest lucru a avut un efect de distorsionare asupra pieţei de locuinţe deoarece creditele „Prima casă” sunt deschise tuturor grupurilor de venituri, ceea ce înseamnă că şi unele gospodării cu venituri mai mari, care pot contracta finanţare la rata de pe piaţă sunt influenţate să aleagă unităţi mai mici, direcţionând şi dezvoltatorii în aceeaşi direcţie. Mai mult, în forma sa actuală, programul direcţionează bugetele publice alocate către gospodării care nu sunt sărace, unele dintre acestea fiind chiar bogate. Trei pătrimi din toate creditele „Prima casă” de până acum, din întreaga țară au fost utilizate pentru cumpărarea apartamentelor din clădiri vechi”, este precizat în proiectul Strategiei Naționale a Locuirii.

De la lansarea programului în anul 2009, până în decembrie 2015 au fost acordate peste 166.000 de garanţii, pentru finanţări în valoare de peste 3,2 miliarde euro (după preluarea a 50% din risc de către bănci), respectiv peste 13,9 miliarde lei.

”Deşi programul „Prima Casă” a ajutat la revitalizarea pieţei imobiliare, dezvoltatorii s-au confruntat în continuare cu dificultăți în vânzarea stocurilor pre-criză și se feresc să desfășoare proiecte noi destinate cumpărătorilor cu venituri reduse. Acest lucru poate fi explicat prin lipsa stimulentelor de pe piaţă, absenţa facilităților și a unor instrumente financiare dedicate persoanelor cu venituri mici, neluarea în considerare a dezvoltării de locuinţe private destinate închirierii, absenţa finanţării dezvoltatorilor şi lipsa terenurilor disponibile pentru construcții în zone atractive în oraşe. Oferta privată de locuinţe noi şi accesibile ca preţ este astfel redusă în acelaşi timp, programele din sectorul public au condus la o lipsă generală de locuințe pentru gospodăriile cu cele mai mici venituri”, se arată în documentul menționat.

În anul 2016, rata dobânzii pentru împrumuturile care vor fi acordate în cadrul programului Prima Casă a fost redusă cu jumătate de punct procentual. Plafonul garanţiilor (1,69 miliarde de lei pentru 2016) este mult mai mic faţă de cel acordat pentru 2015, când băncile au avut la dispoziţie 2,8 miliarde de lei pentru a garanta 50% din creditele ipotecare acordate populaţiei prin acest program.